各镇人民政府（街道办事处）、区工业和信息化局、发展和改革局、财政局、税务局、住房和城乡建设局、市场监督局、生态环境分局、应急管理局、农业农村局、司法局、文化广电旅游体育局、政务服务数据管理局、工业园区管理服务中心：
为贯彻落实市委市政府“工业立市、产业强市”部署，有序推进我区“工改工”工作，区“工改工”工作领导小组办公室结合阶段来工作情况，组织制定了《汕头市澄海区“工改工”项目工作指引（暂行）》，现予印发实施。
附件：《汕头市澄海区“工改工”项目工作指引（暂行）》
澄海区“工改工”工作领导小组办公室（代章）
2022年9月16日
汕头市澄海区“工改工”项目工作指引（暂行）
为贯彻落实市委市政府“工业立市、产业强市”部署，有序推进我区“工改工”工作，根据《汕头市人民政府关于印发〈关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见〉的通知》（汕府〔2022〕10号）和《汕头市“工改工”项目工作指引（暂行）》（编号：20220307）有关精神，结合我区实际情况，制订本指引。
一、“工改工”项目类型
“工改工”（工业改工业）是指依据国土空间规划，对现状工业、仓储、物流用地（下称工业产业用地）进行升级改造，改造后仍保留工业、仓储、物流用地性质。除生产工艺、现状改造、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5。改造范围内宗地面积原则上不低于3亩（若低于3亩，可结合周边地块情况，进行合并归宗，满足宗地面积不低于3亩条件实施改造）。
（一）企业自主改造项目
1.国有低效工业用地升级改造项目：按照《汕头市人民政府关于印发汕头市促进低效产业用地再利用实施意见的通知》（汕府〔2018〕133号）实施“工改工”的项目，以下类型属于国有低效工业用地：
（1）已动工建设，开发建设用地总面积超过应动工开发建设用地总面积的1/3且投资额超过总投资额的25%，但未经批准停止开发建设1年（含）以上的；
（2）已完成建设，但竣工验收后未投产，或者持续停产1年（含）以上的；
（3）已建成投产，但容积率、建筑密度、投资强度未达到项目投资发展协议、土地出让合同的约定，或者投资发展协议、土地出让合同未约定但不符合《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2008〕24号）以及省、市、区相关规定的；
（4）未按土地出让合同约定开发建设且土地面积超过3000平方米的；
（5）工业用地亩均经济效益指标（产出、税收等）连续3年（含）以上低于本区域同类用地平均值50%的；
（6）属于国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的，不符合安全生产、环保、能耗等产业发展政策要求的，已确定实施“退二进三”的；
（7）已动工建设但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积未达到1/3或者已投资额占总投资额未达到25%，经依法处置的，可按本意见的有关规定实施再利用；
（8）其他经认定的低效产业用地。
2.“三旧”类“工改工”项目：按照“三旧”改造政策实施“工改工”的项目，包括但不限于：国有工业用地“工改工”项目、村镇工业集聚区范围内现状农村集体工业产业用地“工改工”项目。
3.工业产业用地“二次开发”项目：企业利用现有合法工业用地改建、加建、拆除重建，不涉及需要办理用地手续，直接申办《建设工程规划许可证》实施改造升级的项目。
4.工业产业用地“微改造”项目：在保留旧厂房、旧仓库原建筑物主体的基础上，采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施“工改工”的项目。
5在建工业产业用地提高容积率项目：原已办理《建设工程规划许可证》的在建工业产业项目，原批准容积率在3.5以下，通过直接申请工程规划许可变更手续将容积率提高至3.5及以上、增加项目产能产值的项目。
（二）政府主导改造项目
1.政府收储、收回土地后公开出让“工改工”项目：政府对现状国有工业产业用地进行收储、收回后，按照工业产业用地组织公开出让的项目，包括但不限于：政府主导“三旧”类“工改工”项目、国有工业用地“工改工”项目、村镇工业集聚区范围内现状农村集体工业产业用地“工改工”项目、政府对闲置工业用地进行依法处置并收储、收回后按照工业产业用地组织公开出让的项目。
2.政府征收土地后公开出让“工改工”项目：政府对农村集体所有的现状工业产业用地（包括“三旧”用地、非“三旧”用地）进行征收后，按照工业产业用地公开出让的项目，包括但不限于村镇工业集聚区范围内现状农村集体工业产业用地“工改工”的项目。
（三）农村集体主导改造项目
1.已批合法集体建设用地（现状为工业）“工改工”项目：由村集体对其集体所有用地自行进行改造，或用地依法流转后由企业进行改造，包括但不限于村镇工业集聚区范围内的现状农村集体工业产业用地“工改工”项目。
2.“三旧”类“工改工”项目：按照“三旧”改造政策，由村集体对其集体所有的“三旧”改造用地自行进行改造、或公开选择企业进行合作改造，改造后可保留集体所有或转为国有用地，包括但不限于村镇工业集聚区范围内的现状农村集体工业产业用地“工改工”项目。
3.完善集体建设用地手续“工改工”项目：对不符合 “三旧”改造用地，但现状为工业用地、未经批准的集体用地、建筑物基底占宗地面积30%以上，按有关规定、程序完善集体建设用地手续后实施“工改工”的项目，包括但不限于村镇工业集聚区范围内的现状农村集体工业产业用地“工改工”项目。
（四）其他“工改工”项目
按照有关法规、政策，对现状工业产业用地进行“工改工”的项目。
二、“工改工”项目实施流程
（一）现状调查
各镇人民政府（街道办事处）要成立工作机构，组织现状调查，查清改造项目（或改造片区）改造前的有关情况，建立档案。
1.登记有关信息数据，包括用地位置、用地范围、用地面积、土地权属人、确权登记情况、土地总体规划情况、控制性详细规划情况、是否在工业用地控制线内、原有建筑情况（包括建筑栋数、总建筑面积、总基底建筑面积、层数、建筑结构、容积率等）、企业数量、产业类型、年亩均产值、年亩均税收、是否属于“三新两特一大”项目等。
2.收集改造项目（或改造片区）改造前的有关图纸、影像资料，包括用地范围图（矢量）、土规图、城规图、地形图、影像图、现状航拍图和照片、有关视频等。
（二）制定国土空间详细规划、出具建设用地规划条件
“工改工”项目应当以国土空间规划为基本依据，并以国土空间详细规划、用地规划条件作为规划许可、改造实施的法定依据。“工改工”项目所在片区国土空间详细规划尚未法定化或需要修编的，区自然资源部门和镇政府按照职权依法按程序组织制定规划或修编规划。“工改工”涉及不符合国土空间详细规划办理用地规划条件的，应按照有关规定有关程序执行。涉及调整国土空间规划的，依法按程序组织修编。
（三）分类实施改造
各镇（街道）要加快对辖区内“工改工”项目清理、归类，属应编制“工改工”改造方案报区政府审批或市政府审批的项目，应提前做好土地权属确认、规划编制等基础工作，确保民主决策程序到位，才能按程序编制“工改工”改造方案逐级上报审批，尽快启动项目实施改造。属二次开发、微改造的，可走简易程序，直接向相关职能部门申请改造，并将改造情况及时向区“工改工”办公室备案，纳入成效统计。
（四）竣工验收、完成改造
“工改工”项目应按约定时间完成竣工验收，并将具体情况报区“工改工”办公室统计。确因客观原因造成未能按时竣工的，可在规定完成竣工时限内，提前三个月向区“工改工”办公室申请延长竣工时间，最长不超过1年，并经区政府批准后，可予以调整竣工时限。
对于通过“工改工”完善集体建设用地手续的项目，为防止出现搭车报批情况，其用地手续经批准后，应按规定缴纳税费，办理供地手续。凭用地批准文件向有关部门申报建设手续，经项目竣工验收后才给予核发土地使用证。若项目未能按“工改工”改造方案约定期限完成竣工验收手续，将予以取消用地审批文件，并恢复土地原状复耕复绿。
三、各类项目申报程序
（一）国有低效工业用地升级改造项目
1、申请纳入“工改工”项目
根据《汕头市人民政府关于印发汕头市促进低效产业用地再利用实施意见的通知》（汕府〔2018〕133号）号文件精神，经镇政府（街道办事处）清查确认为低效产业用地的，由产权人报经用地所在镇政府（街道办事处）同意后，向区“工改工”办公室申请纳入“工改工”项目，并提交以下资料：
（1）由土地权利人提供纳入“工改工”项目申请书；
（2）土地权属证书；
（3）实测用地红线图；
（4）改造前照片。
2、编制《低效用地再利用方案》实施改造
经区“工改工”办公室会同区自然资源部门、工信部门审查，符合“工改工”项目条件的，区“工改工”办公室书面通知土地权利人，符合法定化国土空间详细规划的，由土地权利人向自然资源部门申请出具用地规划条件，并编制《低效用地再利用方案》，经镇政府（街道办事处）审查后，由镇政府（街道办事处）提交以下材料报区政府审批（迳送区“工改工”办公室），并按审批的《低效用地再利用方案》向相关部门办理“工改工”手续。
（1）镇政府（街道办事处）报区政府请示文件；
（2）土地权利人编制的《低效用地再利用方案》；
（3）用地规划条件书；
（4）土地权属材料；
（5）改造前照片和改造后效果图；
（6）营业执照；
（7）用地红线图；
（8）其他相关材料。
（二）“三旧”类“工改工”项目
1、申请纳入“工改工”项目
土地权利人根据宗地改造的具体情况报经镇政府（街道办事处）同意后，向区“工改工”办公室申请纳入“工改工”项目，并提交以下资料：
（1）纳入“三旧”改造实施“工改工”申请书；
（2）土地权属证书（涉及完善用地手续的除外）；
（3）实测用地红线图；
（4）改造前照片；
（5）属集体土地的，还需提供土地所有权证书及村民代表大会通过材料［加盖镇政府（街道办事处）的意见］。
2、标图建库
经区“工改工”办公室会区自然资源部门、工信部门审查，符合“工改工”项目条件的，书面通知纳入“工改工”项目。并由区“三旧”办公室按市“三旧”办公室要求组织标图建库（原已纳入标图建库的除外）。
3、编制“工改工”项目“三旧”改造方案并按程序报批和实施改造
项目经标图建库后，符合法定化国土空间详细规划的，由土地权利人凭《纳入“工改工”通知书》向区自然资源部门（镇政府或街道办事处）申请出具用地规划条件，并编制“工改工”项目“三旧”改造方案，经镇政府（街道办事处）审查后，由镇政府（街道办事处）提交以下材料报区政府审批（迳送区“工改工”办公室）：
（1）镇政府（街道办事处）向区政府申请批准“工改工”项目“三旧”改造方案的请示；
（2）“工改工”项目“三旧”改造方案；
（3）用地规划条件书；
（4）改造前照片和改造后效果图；
（5）用地红线图；
（6）土地权属证书（涉及完善用地手续的除外）；
（7）营业执照或机构组织代码证；
（8）完善历史征收手续和集体建设用地手续的，应提交村民代表大会通过等相关材料和相关用地协议书。
完善历史征收手续或完善集体建设用地手续的，其“工改工”项目“三旧”改造方案由区政府审议通过后，应按程序报市政府批准后才能实施改造。
（三）政府收储、收回土地后公开出让工业项目
由镇政府（街道办事处）对辖区内原国有工业项目用地进行清查，对土地利用率低的企业，引导其土地由政府收储后，再引进项目进行开发利用。
1、镇政府（街道办事处）结合原有用地项目的诉求，向区政府申请收回原企业的土地使用权，涉及闲置土地的依法处置后才能予以收储。
2、区政府结合区自然资源、工信等部门意见，经用地会议研究决定收回土地使用事项。
3、由区土地储备中心根据区政府用地会议情况，编制土地收储方案报区政府审批，并根据审批情况与原土地使用权者签订《收储协议》。
4、土地收储后，按“工改工”建设要求，符合法定化国土空间详细规划的，由区自然资源部门出具新规划条件书，编制出让方案进行挂牌出让。
5、土地出让成交后，由区自然资源部门收集项目改造前现状图、照片及成交确认书等材料，纳入区“工改工”成效统计。
（四）政府征收土地后公开出让项目
政府依法按程序对农村集体所有的现状工业产业用地（包括“三旧”用地、非“三旧”用地）进行征收后，按照工业产业用地组织土地使用权公开出让，竞得企业按照要求和程序办理报建手续后进行开发建设。
1、由用地所在镇政府（街道办事处）向区政府申请将集体土地征收国有建设用地并纳入储备（需提供村民代表大会会议纪要及用地红线图）。
2、区政府结合区自然资源、财政、司法等部门意见，经区政府用地会议研究决定审议同意配备用地指标并办理征收土地手续。
3、由区自然资源部门牵头区人社、农业农村及所在镇政府（街道办事处）等相关部门组织开展用地报批手续，按程序收集报批材料后，报区政府审议同意，并报送至市自然资源部门审核，再报送市政府批准。
4、经市政府批准该用地征收手续后，按“工改工”建设要求，符合法定化国土空间详细规划的，由区自然资源部门出具新规划条件书，编制出让方案进行挂牌出让。
5、土地出让成交后，由区自然资源部门收集项目改造前现状图、照片及成交确认书等材料，纳入区“工改工”成效统计。
（五）已批合法集体建设用地（现状为工业）“工改工”项目
1、集体建设用地使用权登记在村经联社名下的，由村经联社提供下列材料向所在镇政府（街道办事处）申办报建手续，镇政府（街道办事处）核发建设工程许可证后，书面告知区“工改工”办公室纳入“工改工”项目，核发建设工程许可证需提供材料如下：
（1）申报建筑设计方案图审批表；
（2）建设工程规划许可证审批表；
（3）土地权属证书及有关文件；
（4）《建设用地规划许可证》及其附件（规划条件书、规划红线图）；
（5）发改立项资料；
（6）建筑设计方案，审批方案图后需送建设主管部门、住建局、绿化主管部门等单位审查后一份送规划部门备案；
（7）建设工程面积核算文件材料（面积核算文件应当由有资质的中介专业机构编制，并对其真实性和准确性负责），简易厂房除外；
（8）营业执照或组织机构代码证、法人代表身份证；
（9）工程规划许可前海绵城市设计资料需送区海绵办审核；
（10）人防设计方案资料（涉及非生产性建筑如宿舍、办公、研发楼、展厅）；
2、集体建设用地使用权登记在村经联社名下，但于2009年12月31日前已经村民代表会议表决流转给企业或个人，并已签订土地补偿协议的，可由村经联社会同企业或个人编制“工改工”方案，经镇政府（街道办事处）审查后，提供以下材料报请区政府批准“工改工”方案，区自然资源部门凭批准的“工改工”方案给予办理集体土地使用权协议流转手续。
（1）镇政府向区政府申请批准“工改工”方案请示（迳送区“工改工”办公室）；
（2）“工改工”方案；
（3）集体土地使用证；
（4）2009年12月31日前用地协议及村经联社证明材料［需加盖镇政府（街道办事处）意见］；
（5）改造前照片和改造后效果图；
（6）用地规划条件；
（7）企业营业执照或个人身份证明；
（8）其他相关材料。
（六）完善集体建设用地手续“工改工”项目
对不符合“三旧”改造用地，但现状为工业用地，未经批准的集体土地，建筑物基底占宗地面积30%以上（2019年12月31日前建设），可按程序申报纳入“工改工”项目。
1、村经联社提供以下材料报经镇政府（街道办事处）审查同意后，向区“工改工”办公室申请纳入“工改工”项目。
（1）项目纳入“工改工”申请书［由镇政府（街道办事处）审查盖章］；
（2）土地所有权证；
（3）村民代表会同意完善手续会议纪要及村证明材料［由镇政府（街道办事处）核实并盖章］；
（4）用地实测红线图及建筑物占比30%以上的实测图；
（5）改造前照片。
2、对符合“工改工”项目的，由区“工改工”办公室书面通知村经联社，符合法定化国土空间详细规划的，村经联社凭通知向镇政府（街道办事处）申请出具规划条件，并编制“工改工”方案，报区政府审批（迳送区“工改工”办公室）。
（1）镇政府（街道办事处）向区政府申请批准“工改工”方案请示；
（2）村民代表会议同意完善手续会议记录及证明材料［镇政府（街道办事处）核实盖章］；
（3）“工改工”方案；
（4）用地规划条件；
（5）用地实测图及建筑物占比30%的实测图；
（6）宗地所在的土地利用总体规划图和控制性详细规划图；
（7）改造前照片及改造后效果图；
（8）其他相关材料。
3、“工改工”方案经区政府批准后，由村经联社向区自然资源部门申请办理集体建设用地手续，区自然资源部门凭“工改工”方案为其办理农转用手续，逐级上报市政府审批。
4、对于2009年12月31日前，企业或个人与村集体签订土地补偿协议，并于2009年12月31日前经村民代表大会同意流转给企业或个人，但至今尚未办理用地手续的项目，可按照“工改工”政策，由村经联社会同企业或个人编制“工改工”方案报区政府批准，并按程序完善集体用地手续，协议流转给企业或个人实施“工改工”。具体情况在“工改工”方案中予以说明。
（七）工业产业用地“二次开发”项目
企业按照要求和程序直接申办投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证等手续后进行改造建设。区自然资源部门（镇政府或街道办事处）在核发建设工程规划许可证时，书面告知区“工改工”办公室纳入“工改工”项目。
（八）工业产业用地“微改造”项目
不涉及需要完善规划、用地、消防、施工等手续的项目，企业按照要求和程序直接申办投资计划、建设工程规划许可证、施工许可证等手续后进行改造建设。
符合“三旧”改造条件，可完善规划、用地、消防、施工等手续的项目，改造主体按照“三旧”类“工改工”项目流程办理后实施改造建设。
区自然资源部门在核发建设工程规划许可证时，书面告知区“工改工”办公室纳入“工改工”项目。区自然资源部门、住建部门做好业务指导。
四、“工改工”项目跟踪管理
镇政府（街道办事处）建立“工改工”项目清单，以项目为抓手，挂图作战，推动“工改工”工作走深走实，并对项目实施全过程跟踪管理。项目改造前情况在现状调查阶段摸查清楚、建立档案。“工改工”方案经批准后，由镇政府（街道办事处）在5个工作日内与改造主体签订《投资监管协议》，持续跟踪项目实施。登记改造情况，包括项目用地位置、用地范围、用地面积、改造单位（或建设单位）、确权登记情况、土地总体规划情况、控制性详细规划情况、是否在工业用地控制线内、改造情况（包括建筑栋数、总建筑面积、总基底建筑面积、层数、建筑结构、容积率等）、入驻企业数量、产业类型、固定资产投资额、投资计划、年亩均产值、年亩均税收、是否属于“三新两特一大”项目等。
